一、执行中，被执行人一人独有房产成了共有房产

2000年，委托人李某入赘到女方家（上门女婿），与女方家人居住在北京市某郊区60号院的平房内。2006年，60号院遇政府拆迁，女方家拆迁选购了三套安置房并于2009年取得房产证，三套安置房中有两套登记在李某妻子王某名下，另一套登记在王某妹妹名下。2015年李某与王某因感情不和，法院调解离婚，但没有处理财产部分。2016年，李某起诉王某及其家人要求对三套拆迁安置房进行析产分割，本案经过一审、二审（发回重审）、重审一审、二审，法院认为：根据三套回迁安置房现市场价值，李某对60号院平房的出资出力情况、王某继承情况、拆迁情况，法院酌定王某应补偿李某人民币130万元。

上述判决生效后，王某拒绝履行判决确定的义务，李某申请执行，经法院查询王某名下除两套涉案房屋外，无其他可供执行的财产。但出乎意料的是，本是登记在王某一人名下的房屋，现登记在了王某与现任丈夫张某名下。

本来以为直接拍卖王某名下房产获取补偿款的执行，陷入了困境。

原因是，诉讼中由于李某经济原因，未对上述三套安置房屋做财产保全，没有查封上述房屋，在该离婚后财产分割一案诉讼过程中，王某将其名下房屋增加共有人（现任丈夫张某）。

因上述两套房屋均已增加共有人张某名字，执行法官明确告知不能直接拍卖上述房屋，需考虑共有人利益，如此情况下，应如何执行上述房屋呢？

二、代位析产，拆解执行困局

因王某名下房屋已增加了共有人张某，法院明确告知不能直接拍卖上述房屋。随后，北京市百伦律师事务所接受李某的委托，指派我所张涢溢律师承办该执行案件，因李某的债权仅为130万元，王某名下两套房屋，任意一套的一半价值都足以偿付上述债权，故以债权人代位析产诉讼纠纷为由，另案起诉王某、张某，要求确认其中一套房屋的50%份额归王某所有。

李某向本院申请强制执行后，王某除上述涉案房屋外已无其他可供执行财产致使终结本次执行程序。现涉案房屋已经被查封，李某作为申请执行人有权代位析产诉讼，属于适格原告。

经审理，法院认定涉案房屋虽为王某、张某共同共有，但其二人对共有份额并未进行约定，现李某主张确认王某、张某就涉案房屋各占50%份额，于法有据，本院予以支持。综上，法院判决涉案房屋王某、张某共同共有，双方各占50%份额。一审判决作出后，原被告均未上诉，一审判决生效。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封 扣押 冻结财产的规定》（2020修正）第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

三、执行中再起波澜--共有房屋，是整体拍卖还是按份额拍卖？

本案确认王某、张某就涉案房屋各占50%份额，收到生效判决后李某欣喜若狂的将文书交法院执行局，本以为一切尘埃落定，坐等房屋拍卖，但接下来出现的问题，又让李某陷入了迷茫与绝望。

执行法官告知其由于法院判决涉案房屋王某、张某共同共有，双方各占50%份额，法院只能拍卖涉案房屋的50%份额。如果按照这个思路进行一下去，将对李某非常不利。律师通过检索拍卖公告网站，该法院确实有不少房屋按照份额拍卖，但是拍卖结果大部分为流拍。而本案若拍卖房屋50%份额，由于无竞买人出价，最终导致房屋流拍，就会出现被执行人名下明明有两套房屋，其特意将房屋增加共有人，以达到房屋无法有效拍卖的目的，从而影响李某的有效执行。显然法院拍卖房屋50%份额的思路对李某极为不公。最终律师决定起草《法律意见书》向法院说明情况，《法律意见书》着重强调以下三点意见：

1. 整体拍卖系最大程度地保护涉案房屋的整体价值，拍卖过程中共有人享有优先购买权。而拍卖后，也可保留共有人应分得的财产份额，并未损害共有人的权利；

2. 被执行人为了逃避执行，将个人所有的房屋变更为与案外人共同共有，其逃避执行意图明显；

3. 最高法院判例显示登记在配偶名下的房屋尚可整体拍卖，拍卖后保留其配偶一半的变现款项，按照举重以明轻的规则，登记在夫妻双方名下的房屋，而且在析产50%份额情况下，更应该能整体拍卖房屋，而后保留配偶50%份额的房屋变现款为原则。

律师经过与法院数十次的沟通，执行局最终采纳了律师意见，决定将房屋整体拍卖，案件得以执行。

律师小贴士

在法院执行过程中，被执行人为了规避执行，花样繁多，阴招损招远远超出你的想象，实务操作中也会面临很多困难，但无论如何，只要方向准确，目标明确，坚持不懈，总会有解决的希望。

回顾本案，首先是独有房屋增加了共有人，法院明确告知不能直接拍卖涉案房屋，这种情况下，申请执行人可另案提起债权人代位析产诉讼，从而确定各房屋共有人份额。第二，确定份额后，执行法院又存在对涉案房屋按份额拍卖和整体拍卖两种情况之争，按份拍卖时，竞买人多会考虑后续与其他按份共有人共同使用房屋存在诸多不便，从而导致流拍；而整体拍卖则会更大程度保护到各方当事人的合法利益。但由于相关法条对这类问题并未作出明确规定，因此司法实践存在争议，在遇到该种情况时，应先积极与法官沟通，坚持有利于己方当事人的观点，据理力争，最大程度的维护当事人的合法权益。

主办律师

张涢溢律师

北京市百伦律师事务所执业律师，从事法律服务工作12年，担任多家企业的法律顾问，参办400+诉讼纠纷，主办案件类型：执行案件、合同类纠纷、侵权责任类纠纷、分家析产、继承纠纷等。